Baufinanzierung & Hypothek

Eine Ablösung heißt die Umschuldung. In der Baufinanzierung bedeutet das ein Ersetzen des bestehenden Kredites durch einen ganz neuen Kredit. Es gibt einige Varianten: es kann aus einem kurzfristigen Bankkredit ein langfristiges Hypothekendarlehen werden, ein Darlehen mit variabler Zinsvereinbarung könnte einer Festverzinsung unterliegen.

Es kann auch die Zinsbindungsfrist eines Darlehens auslaufen. Dann könnte es natürlich dazu kommen, dass ein Darlehensnehmer mit den neuen Konditionen der Bank nicht einverstanden ist. Er möchte keine Verlängerung des Darlehens bei dieser Bank durchführen, deswegen geht er zu einer anderen. Die Abschreibung bedeutet eine Wertminderung der Wirtschaftsgüter. Diese können bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als steuerlicher Verlust angegeben werden.

Hat jemand Immobilien vermietet, kann er jährlich einen Anteil der Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilien abschreiben, das heißt, man zahlt dafür weniger Steuer. Aber das zählt nicht für den Grund und Boden, nicht für das Grundstück. Das Grundstück nutzt sich ja nicht ab. Also kann sein Wert nicht in die Abschreibung einbezogen werden. Die Abschreibung kann linear sein: es werden jedes Jahr gleiche Beträge abgeschrieben. Sie kann auch degressiv sein: die Abschreibungsbeträge nehmen jedes Jahr ab.

Die Neubauten lassen eine Auswahl zu. Man darf sich für eine der beiden Abschreibungsformen entscheiden. Bei Altbauten gibt es dieses Wahlrecht nicht, dort kann man nur eine lineare Abschreibung vornehmen. Alle Banken handeln nach der Preisangabenverordnung (PAngV). Sie weisen in Prozent die Darlehenssumme aus, die in einem Jahr vom Darlehensnehmer tatsächlich geleistete Gesamtbelastung. Der Preis für ihre vergebenen Kredite ist auch der Effektivzins, man sagt auch „der effektive Jahreszins“. Die Höhe des Zinses für das vergebene Darlehen ist nur für eine vereinbarte Laufzeit garantiert. Die Zinsbindungsfrist kann 5 Jahre, 10 Jahre oder mehr dauern. Nach Ablauf einer bestimmten Frist, ändert sich der Preis für das Darlehen. Er hängt von den zu diesem Zeitpunkt am Markt vorhandenen Konditionen, von der Zinsentwicklung ab.

Es wird der schuldrechtliche Anspruch gesichert, wenn auf einem Grundstück das Eigentum übertragen wird. In Abteilung II des Grundbuches ist die Auflassungsvormerkung einzutragen. Das ist ein Schutz des zukünftigen Eigentümers. So kann der Verkäufer nicht ein Objekt an eine andere Person verkaufen und den zukünftigen Eigentümer mit Grundpfandrechten belasten.

Zwischen dem Nominalbetrag und der tatsächlichen Auszahlung eines Darlehens gibt es eine Differenz. Die Zinsvorauszahlung ist auch ein Disagio. Die Bank senkt dann den Nominalzins. Das Disagio gehört zu den Geldbeschaffungskosten und kann steuerlich absetzbar sein.